Promoción Inmobiliaria a través del Contrato de Cuentas en Participación

El contrato de cuentas en participación es una figura contractual clásica que ha “renacido” para el tráfico inmobiliario. Resulta muy rentable tanto desde un punto de vista mercantil (menores formalidades) como fiscal (deducibilidad para el gestor y tipos impositivos bajos para el inversor). De allí la utilización del contrato de cuentas en participación para la captación de financiación del público en general destinada a proyectos inmobiliarios participativos  o  crowdfunding inmobiliario.

La Dirección General de Registros y Notariado, en Resolución de 29 de junio de 2006 dice que "El de cuentas en participación es un contrato de colaboración por el que uno de los contratantes (cuentapartícipe) aporta bienes o derechos al otro (gestor), quien las hace suyas para dedicarlas a determinadas actividades empresariales o profesionales, que desarrollará en nombre propio, sin intervención alguna del aportante salvo en la percepción, en su caso, de las ganancias que se obtengan (cfr. artículos 239 a 243 del Código de Comercio)"

Como características principales del contrato de cuentas en participación, se pueden distinguir las siguientes:

- No nace por virtud de este contrato ningún ente con personalidad jurídica diferente de la de cada uno de sus contratantes.

-Es un contrato inspirado en el principio de autonomía de la voluntad, pudiendo establecer las partes lo que estimen conveniente, sin desdibujar este tipo contractual ni ir en contra de la ley, la moral y el orden público.

-El inversor puede aportar bienes, tanto muebles como inmuebles, dinero, créditos o derechos de propiedad intelectual. Puede aportar cualquier cosa que se pueda valorar.

-Es un contrato que se considera privado entre las partes, no siendo necesario elevar este contrato a escritura pública para que sea válido. No obstante, son innegables las ventajas de la escritura pública a la hora de su celebración, con sus efectos probatorios, traditorios y ejecutivos, además de ser el título inscribible por excelencia.

-El empresario hace suyas aquellas aportaciones que realice el inversor.

-El inversor comparte con el empresario los beneficios y pérdidas que tenga la actividad empresarial en la que haya invertido, debiéndose establecer un mecanismo para su cuantificación. El inversor no queda involucrado en la actividad empresarial en cuanto a la administración de la misma.

-El empresario tiene que informar al inversor de las cuentas de la actividad. Mientras el inversor tiene un derecho de información, el empresario tiene la obligación de rendirle cuentas.

-Con la extinción del contrato, el inversor ha de recibir lo que aportó, más los beneficios obtenidos. En caso de haber pérdidas, el inversor recibirá menos de lo invertido.

–El partícipe podrá invertir en un negocio sin tener que crear una empresa o una sociedad, limitando la responsabilidad a la cantidad que aporte.

-Es posible que el contrato sea de duración permanente o continuada.